賃貸住宅の更新料「違法」と初認定…京都地裁

賃貸住宅の更新料「違法」と初認定…京都地裁
7月23日15時47分配信 読売新聞

　賃貸住宅の契約更新の際に更新料を要求するのは消費者契約法違反だとして、京都府長岡京市の男性が家主に更新料など４６万円の返還を求めた訴訟で、京都地裁は２３日、請求全額の支払いを命じた。

　更新料を同法違反とした司法判断は初めて。

最初の諸費用

印紙税とは
土地や建物を購入するときには、売買契約書を取り交わしますが、契約書にはかならず印紙を貼り、
また、建物の請負工事契約書や住宅ローン等の借用証書（金銭消費貸借契約書）等にも印紙を貼り、
消印をします。これが、印紙税の納付です。

印紙税の額
契約書の種類と記載された金額に応じて印紙税が定められています。
なお、平成23年3月31日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書と建築請負に関する契約書
については、税額が軽減されています。

<不動産の譲渡に関する契約書等の印紙税額表> ※軽減特例による軽減後の印紙税額を表示
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契約書記載金額 | 不動産の譲渡に関する契約書 | 住宅ローン等の金銭消費貸借契約書
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500万円超1,000万円以下 | 10,000円 | 10,000円
1,000万円超5,000万円以下 | 15,000円 | 20,000円
5,000万円超 1億円以下 | 45,000円 | 60,000円
1億円超 5億円以下 | 80,000円 | 100,000円
5億円超 10億円以下 | 180,000円 | 200,000円
10億円超 50億円以下 | 360,000円 | 400,000円
50億円超 | 540,000円 | 600,000円
金額の記載のないもの | 200円 | 200円
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<不動産取引の主な文書と印紙税 整理表>

◎売買関係
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文書の種類 | 印紙の要否
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
媒介契約書 | ×
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重要事項説明書 | ×
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不動産購入申込書 | ×(注意1)
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不動産売買契約書 |
（覚書、念書等で売買金額等の | ○
記載があるものも含まれます） |
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土地交換契約書 | ○
------------------------------------------------------------
実測清算確認書 | ○
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売買契約変更合意書（売買金額変更） | ○
------------------------------------------------------------
売買契約変更合意書（融資利用条件変更） | ○
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借地権譲渡契約書 | ○
------------------------------------------------------------
領収書（営業に関するもののみ） | ○(注意3)
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◎賃貸関係
------------------------------------------------------------
文書の種類 | 印紙の要否
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
土地賃貸借契約書 | ○
------------------------------------------------------------
建物賃貸借契約書 | ×(注意2)
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駐車場使用契約書 | ×
------------------------------------------------------------
管理委託契約書書 | ×(注意4)
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事業用定期借地権設定契約書 | ○
------------------------------------------------------------
建物譲渡特約付借地権設定契約書 | ○
------------------------------------------------------------
建物所有目的以外の借地契約書 | ○
------------------------------------------------------------
一時使用目的借地契約書 | ○
------------------------------------------------------------
土地使用貸借契約書 | ×
------------------------------------------------------------
借地権更新契約書 | ○
------------------------------------------------------------
敷金領収書（営業に関するもののみ） | ○(注意3)
------------------------------------------------------------
領収書（営業に関するもののみ） | ○(注意3)
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(注意)1.購入申込者が保存するものは不動産売買契約書として課税
される場合があります。
2.建物賃貸借契約書のなかに「家賃○○円を受領した」とい
う記載があると、領収証となり、印紙を貼るごとになりま
す。
3.記載金額が3万円未満は非課税
4.契約書の中に請負に関するものがある場合は請負に関する
契約書として印紙が必要となります。

※以上はあくまでも一般的な整理表です。文書の記載内容等によっ
ては取扱いが異なる場合がありますので、税務署にお尋ね下さい。

メッシュ統計

メッシュ統計

データを分析し、計画、戦略を立てる事は重要です。
その手法のひとつとして、メッシュ統計があります。

マンションの建設、商業施設の出店計画などに用いられるマーケティング手法の一つ。
日本を網の目（メッシュ）に区分したもので３種の地域区画し、国勢調査と事業所・企業統計から作成されます

○人口に関すること
・年齢別人口
・労働状態
・世帯の種類
・住宅の所有
・共同住宅、戸建住宅
など

○企業に関すること
・産業別事業所数
・飲食店の数
・娯楽業
などがわかり、

活用例として、
・30～40代の賃貸住宅に住む世帯が集中した地域の選択、
・マンション建設にあたり、1Rかファミリータイプにするのかの判断材料
として、・立地選定、・適地選定の資料として活用できます。

また、デメリットとしては、調査資料の公表時期の遅れがあげられます。

緯度経度、メッシュコードを用いて算出、地域を割り出していきます。
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参考ページ
総務省・統計局のホームページ
http://www.stat.go.jp/data/mesh/index.htm
ウォッ地図（国土地理院）
http://watchizu.gsi.go.jp/
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また、エリアマーケティングとマーケティングリサーチ（属性、価値観を分析軸）の融合したものに
「CAMEOコード」というものがあります。
ぜひ検索してみてください。

銀行審査必要書類

以下の書類は、どの金融機関でも必要とする書類です。
常に自宅に１部保管をし金融機関、仲介会社に送れる準備をいたしましょう。

収入証明
サラリーマンの方は、源泉３期分
自営の方、会社役員の方は、会社決算書３期分
確定申告を行っている方は、控え３期分

自己資金エヴィデンス
通帳の表紙及び最終ページ残金(半年分あればベター)
その他金融資産をお持ちの方は、内容のわかる書類

借入れ明細
自宅借入れがある方は、借入れ明細
収益物件借入れがある方は、借入れ明細と賃貸借契約書写し

本人確認
免許証及び保険証
本人経歴書(最終学歴から現在まで)

不動産を取得したときの税金

不動産を取得したときの税金

土地や住宅を購入したとき、住宅を新築した場合にかかる税金。

①印紙税（国税）
いつ：契約書を交わすとき
要約：売買契約を結ぶときには契約書を作成しますが、このときにかかるのが印紙税です。

②登録免許税（国税）
いつ：登記をするとき
要約：土地や住宅を取得すると、自分の権利を明らかにするために登記をしますが、
このときにかかるのが、登録免許税です。

③不動産取得税（地方税）
いつ：取得したあとで
要約：土地や住宅を買ったり。住宅を新築、増改築したときには、不動産取得税の対象となります。

④所得税の住宅ローン控除及び投資型減税（国税）
いつ：所得税の確定申告のとき
要約：税金は納めるのが通例ですが、中にはもどってくるものもあります。
それが住宅ローン控除及び投資型減税という所得税の特別控除です。

⑤贈与税（国税）
いつ：住宅取得税等資金の贈与を受けたとき
要約：住宅を取得する際に、親や親戚の人などから資金の贈与を受けたときには、贈与税の対象となります。

⑥相続税（国税）
いつ：相続したとき
要約：相続や遺贈によって、土地や住宅などの財産を取得したときには、相続税の対象となります。

次回はそれぞれについて、解説していきます。

賃貸経営上

公道？私道？

公道？私道？

重要事項説明の項目に、「敷地と道路との関係」があります。
道路の種類、幅員、接道している長さなどの接道要件を満たしているか、
道路が「公道」か「私道」かなどです。

道路の種類は、建築基準法で定められていますが、「公道」、「私道」を
明確に定めた法律などはありません。

私は、重要事項説明を作成する時、登記簿上の所有者で判断しています。
所有者が行政（地方公共団体等）であれば「公道」。
それ以外で、個人、法人などであれば「私道」としています。

なかには、物件調査時に道路所有者が個人、法人であっても、維持管理は
行政が行っている道路があり、「公道扱いです」と回答されることがあり
ますが、その場合も道路所有者で判断し、「私道」とし、維持管理は
行政が行っています。と説明しております。

また、登記簿上の地目が「公衆用道路」となっており、「公道」と
認識されているものを見かけますが、必ずしも「公道」とは限りません。

「私道」であっても、一般交通の用に供する道路であれば地目は
「公衆用道路」とされます。

「公道」か「私道」か、所有者を確認しましょう。