■築年数と出口（購入時と売却時の関係）

現在、築浅の物件にローンがつきやすい傾向があります。
物件購入時の築年数と売却時（出口）の関係を見てみましょう。

例えば、1億円（10,000万円）の物件を金利3.00%で
物件価格の90%ローンで、9,000万円借りた場合、

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A.築15年　30年ローン組める利回り10％物件
　
　キャッシュフロー
　月々38万円支払い　年456万円支払い
　10,000万円×10％-456万円　=544万円

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B.築20年　25年ローン組める利回り11％物件
　キャッシュフロー
　月々42.7万円支払い　年512万円の支払い
　10,000万円×11％-512万円　=588万円

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C.築25年　20年ローン組める利回り12％物件

　キャッシュフロー
　月々49.9万円支払い　年599万円の支払い
　10,000万円×12％-599万円　=601万円

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上記を見ますと、キャッシュフローが

　A　＜　B　＜　C

になります。

ここで重要なのは、節税ももちろんですが、物件を数年所有した後の出口です。
A.は、B.の利回りに上げて売却、
B.は、C.の利回りに上げて売却
C.は持ち続けるか、14％、15％と利回りを上げて売却しなくてはならないという事です。

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A（544万円）-B（588万円）×5年　=　220万円

購入時10,000万円10％
売却時には1,000万円（10,000万円の10％）11％に利回を上げて

売値9,090万円

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B（588万円）-C（601万円）×5年　=65万

購入時10,000万円11％
売却時には1,100万円（10,000万円の11％）12％に利回りを上げて

売値9,160万円

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AがBにキャッシュフローでは劣っていますが、
出口（売却時）を考えたとき、築年数が新しい分だけ、売却がし易くなります。

築年数が古くなると、利回りを上げるために、売値をさげる事になります。

皆様はどの物件を選びますか。