「スルガ銀行からもライフ住宅ローンからも借りられなくても融資を受けて不動産投資をする方法」

石渡浩様が初自主セミナーと懇親会を開催いたします。

12月27日セミナー
「スルガ銀行からもライフ住宅ローンからも借りられなくても融資を受けて不動産投資をする方法」

12/27（日）15：00～18：00

是非、ご参加を！

お申込はこちらから




12月27日セミナー「スルガ銀行からもライフ住宅ローンからも借りられなくても融資を受けて不動産投資をする方法」a

ツイッター

ツイッターを始めてからしばらく経ちます。

ブログより手間がかからないので便利です。

主に物件情報を”つぶやいて”いますが

みなさまも、お時間があれば、登録をし、フォローしてみてください。

http://twitter.com/sagafu851

紅葉・霊峰・高尾山！

先日、久し振りに休みが取れたので、友人３人で高尾山に行ってまいりました。

私は、小学生の遠足以来の３５年ぶりの高尾山でしたが、
その様子は様変わりしていて、平日にもかかわらず、混雑していました。

ミシュランガイドの影響でしょうか・・・

現地に着くなり、友人の一人が「高尾山はとろろそば！とろろそばを食わせろ！」
と騒ぐので、登山まえから「とろろそば」を食すことに。

いざ、登山です。が、体験したことのない、リフトで登ることに。
初体験でしたが、なかなか楽しかったです。
22本目のリフト柱のところで、スプラッシュマウンテンよろしく「記念撮影」
到着後、「記念にどうですか！」と、立派な観光地です！はい、購入しました。

そこから、４号路を使って、山頂を目指しました。
紅葉は終わりかけていましたが、きれいなところもありました。

所々険しいところもありましたが、なんとか山頂へ。
天気がよく、富士山も見えました。

霊峰といわれるだけに、パワーを感じた１日でした。 次のチャレンジは、日本一、富士山です！休みが取れればですが・・・

石渡様のセミナー映像・音声の販売中！

石渡様が下記内容で、セミナー映像・音声の販売中です。



土地を持っていなくてもできるアパート経営 ――　3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナー　 ――　（動画・音声ファイル）



2009年4月11日に行われた「板橋大家塾」で、大友哲哉氏が担当した第1部に続き、私が第2部の講師として50分間講演しました。その50分間の映像・音声ファイルと資料のPDFファイルを提供します。私はこのセミナーで次のことに言及しました。

・私が借りている全金融機関の実名
・全額借り入れしても、不動産を購入した途端に「資産家」になれる秘密
・不動産投資の融資に積極的な金融機関とその審査基準計算式
・アパート付きの土地が更地よりも安く買える訳
・収益還元評価の割高な物件を掴まない注意点
・新築用の土地を持っていない人に向いている投資法 ・連帯保証人無しでも融資が受けられる仕組み ・低所得の私が融資を受けた方法

（石渡浩様WEBサイトから引用）



土地を持っていなくてもできるアパート経営 ――　3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナー　 ――　（動画・音声ファイル）

不動産投資情報・一棟売アパート・相武台下駅徒歩3分

■一棟売アパート・神奈川県相模原市新戸

　　土地１２３坪

　　木造2階建て 　　2K×8戸+駐車場4台

　　JR相模線・相武台下駅・徒歩3分

　　小田急線・座間駅・バス8分

　　価格：3,250万円

　　想定利回年16％


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学生でもできた! 逆転不動産投資術 石渡 浩様（著）

不動産投資家　石渡　浩様が、この度、本を出版されました。

タイトル

学生でもできた! 逆転不動産投資術 低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家

内容

紹介学生時代に不動産投資をはじめ、4年間で家賃収入1億4000万円に達した著者の衝撃ノウハウ。学生という属性の悪さでも融資を引き出せる金融機関との交渉術、出口戦略も含め高利回りをたたき出すお宝物件の探し方を中心に、首都圏でのフルローン中心の不動産投資成功の極意を公開。





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私は、石渡さんの1棟目と2棟目のアパートを仲介し、その後も最近まで取引させてもらっています。
石渡さんは物件の選び方が上手く、1棟目から2棟目へと円滑に進むことができ、物件選択の達人と言えましょう。

初めは私が石渡さんに不動産のことを教えていたのですが、そのうち石渡さんに教えられるところが多くなり、石渡さんにはとても感謝しています。


巷ではサラリーマン大家さんがブームのようですが、石渡さんはサラリーマンにならずに大家さんになっており、新しい生き方だと言えましょう。

新築・一棟売新築デザイナーズアパート・鶴ヶ峰徒歩9分

■新築・一棟売新築デザイナーズアパート・横浜市旭区鶴ヶ峰2丁目

　

　木造2階建て 　　1K×10戸

　　横浜市旭区鶴ヶ峰2丁目

　　相鉄線 鶴ヶ峰駅徒歩9分

設備充実！

　 カラーモニター付インターホン/室内洗濯機置場/バス/トイレ別/エアコン・照明器具

温水洗浄便 座/IHクッキングヒーター/Bフレッツマンションタイプ/インターネット光”Bフレッツ”対応　　 ネットワー クカメラ完備。自宅に居ながら物件をチェック（別途要契約）

　　

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賃貸住宅・借り手保護

11月23日付の日本経済新聞の記事からです。


国土交通省は、賃貸住宅の入居者をトラブルから守るための対策を拡大する。


●家賃保証会社に許可制


　　・悪質な家賃保証会社の追い出し行為をなくすため、許可制度の導入


●修繕履歴を入居前開示

　　入居前　　・不動産仲介会社で修繕履歴を確認

　　・退去時の原状回復の指針を明確化し、敷金返還をめぐるトラブルを防止

　　・礼金、更新料などについて契約書できちんと説明

などである。


借り手の保護の一方、貸し手側にとっては、大きな負担となる。
賃貸住宅の内容が透明化される。家主らは設備投資によって競争力を維持する必要性が強まる。


人口減少で市場が縮小する中、貸し手に過度の負担を強いれば、逆に賃貸住宅の供給を絞ることになりかねない。

貸し手側が供給しやすくするための支援策も課題となる。

新築・一棟売アパート・向ヶ丘遊園徒歩17分

■新築・一棟売アパート・神奈川県川崎市多摩区枡形5

　　木造2階建て 　　1R×8戸

　　神奈川県川崎市多摩区枡形5丁目

　　小田急線｢向ヶ丘遊園｣駅徒歩17分　　　　専修大学まで約600M

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価格変更となりました。梶ケ谷ＲＣマンション

価格変更となりました。

価格が下がることで、利回りも変動しています。是非、ご検討ください。

■一棟売りマンション・神奈川県川崎市宮前区野川

　　RC造地上5階建て 　　２ＬＤＫ×４戸

　　神奈川県川崎市宮前区野川

　　田園都市線｢梶が谷｣駅バス６分徒歩５分
　　南武線「武蔵新城」駅 バス9分 徒歩1分
　　東急東横線「武蔵小杉」駅バス17分徒歩1分

　　■川崎市宮前区不動産投資物件詳細へ

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価格変更となりました。

下記２物件が、価格変更となりました。

価格が下がることで、利回りも変動しています。

是非、ご検討ください。


【1】一棟売りマンション・座間市が丘４丁目

　　鉄骨造陸屋根3階建
　　ワンルーム9世帯

　　神奈川県座間市相模が丘４丁目

　　小田急線「小田急相模原」駅徒歩20分
　　
　　■物件詳細へ


【2】一棟売りマンション・横浜市青葉区梅ヶ丘

　　鉄骨造スレート葺3階建
　　8 戸+店舗・事務所

　　神奈川県横浜市青葉区梅ヶ丘

　　①東急田園都市「青葉区」駅徒歩20分
　　②JR横浜線「十日市場」駅徒歩17分

　　■物件詳細へ


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私道の形態

以前、公道・私道の区別を説明しましたが、
今回は、私道の形態（パターン）の一部をご紹介します。

図の赤色部分の説明です。

①当該物件売主が単独所有している場合

②分割所有で､Aが単独でﾞ所有｡他の筆はB～Fが各々所有｡

③分割所有で､Aが単独で所有。宅地部分と私道部分が分筆されていない）。

④持分で共有。A～Fが各々１／６ずつ共有。持分を持つ形態。

代表的な例を示しましたが、色々な形態があります。

説明としては、下記のような説明となります。

私道部分は道路以外の用途には利用できず、建築物、塀、その他遮蔽物を一切設置することはできません。また、建物の敷地として算入することができません。
なお、将来設備の埋設および掘削を行う場合に、他の共有者の承諾ならびに費用が必要となる場合があります。

心理的瑕疵(下)

宅地建物取引主任者試験

昨日は、宅地建物取引主任者試験でした。

宅建業にはかかせない国家資格です。

近年、不動産投資家の方の中にも、宅建業を営むのではなく、知識を身につける目的で、受験される方もいます。


知識を身につけ、物件判断に磨きをかける。自分に投資をする。レバレッジです。


解答速報
http://www.ksknet.co.jp/nikken/guidance/housing/kaisoku/

http://www.o-hara.ac.jp/sokuhou/takken/#3

http://jutaku-s.com/sokuho/

賃貸の家賃、「実質表示」に 敷金など含め総額で

賃貸住宅の管理会社や家賃保証会社などで構成する日本賃貸住宅管理協会（東京・千代田）は
9月29日、賃貸住宅の家賃表示を「実質表示」にすると発表した。
賃料だけでなく敷金、礼金、更新料などを含めた費用の総額を
入居者が判断しやすいようにすることで、
「退居時のトラブルなどを減らせる」（三好修会長）としている。
年内をめどに詳細を詰める。

　物件を４年間借りた場合の総額を月単位で割り、実質賃料として表示する方針。
協会の会員は約1000社で、賃貸住宅の物件情報をインターネットで紹介している
業者なども賛同を表明しているという。

[9月30日/日経産業新聞]
日経住宅サーチより引用

懇親会

懇親会で話をしてきました。

先日、不動産投資家　石渡　浩様主催の懇親会で、短い時間ながら、お話をさせて頂きました。
出席されていた方は、やはり行動力、熱意が感じられました。

普段は、一度に多くの人を前に話をする機会は少ないですが、
私も有意義な時間を皆様と過ごすことができました。


詳しくは、石渡様のブログを参照してください。
http://blog.fudosan-toshi.org/archives/20090927-1.html


また、皆様からのご相談も受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
http://homepage3.nifty.com/sagafu/form.html

心理的瑕疵

～地価ＬＯＯＫレポート～

国土交通省から、平成21年第2四半期（H21.4.1～H21.7.1）
主要都市の高度利用地地価動向報告
～地価ＬＯＯＫレポート～が発表されました。（平成21年8月24日）



国土交通省・土地総合情報ライブラリー
http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/look_rep/lookreport20090824.html

８月２５日住宅新報

地目の種類

地目とは、登記簿に記載される、不動産登記法で定められた土地の区分のことを言います。

地目の種類

1 田
2 畑
3 宅地
4 学校用地
5 鉄道用地
6 塩田
7 鉱泉地
8 池沼
9 山林
10 牧場
11 原野
12 墓地
13 境内地
14 運河用地
15 水道用地
16 用悪水路
17 ため池
18 堤
19 井溝
20 保安林
21 公衆用道路
22 公園
23 雑種地


土地柄によるものでしょうか、私は、まだ全てを見たことがありません。

火災警報機の設置

火災警報器の設置


消防法の改正により、新築住宅については、平成18年6月1日に
火災警報器の設置が義務付けられています。
既存住宅についても、各市区町村の条例によって平成23年までの間に
順次義務づけの施行が予定されています。
集合住宅にも設置が必要となります。


総務省によると、

賃貸住宅の場合には、家主さんと相談してください。
とあります。
現在、罰則規定はないとのことです。
みなさんは、どうお考えでしょうか。

私は、火災警報器は住宅設備のひとつと考えます。
賃貸人（家主）で設置すべきものだと考えます。
賃貸人には、建物全体の防火管理義務があります。

防火対策として設置しましょう。


総務省消防庁
http://www.fdma.go.jp/html/life/juukei.html

政府広報オンライン
http://www.gov-online.go.jp/useful/flash/contents/200710.html

8月6日/日経産業新聞

首都圏の賃貸物件、敷金・礼金なしが増加
ネクスト調べ　敷金・礼金なしの賃貸物件が増えている。
不動産情報サイト運営のネクストはこんな調査結果をまとめた。
同社のサイトを見た人からの問い合わせがあった首都圏の
賃貸マンションのうち、礼金ゼロの物件が35％以上、
敷金ゼロの物件も２割近くを占めた。
いずれも右肩上がりで比率が高まっており、
「借り手市場を反映している」（ネクスト）という。

　サイトに登録された賃貸マンションの６月の礼金は
月額賃料の0.84カ月分と、前年同月比で10.6％下落した。
敷金も1.46カ月分と、同5.2％下がった。
賃料は横ばい傾向だが、入居者を確保するために
入居一時金を割り引く動きが広がっているとみられる。


[8月6日/日経産業新聞]

不動産経済研究所、２００９年上期と２００８年年間の首都圏投資用マンション市場動向を発表

NIKKEI NET-プレスリリースより

２００９年上期及び２００８年年間の首都圏投資用マンション市場動向
《２００９年上期》
◎２００９年上期の供給は３９．６％減の２，２８４戸、平均価格２，３２８万円。
◎供給エリア数が２４エリアに減少、トップは大田区の３３７戸。


　２００９年上期（１～６月）に供給された投資用マンションは５４物件、２，２８４戸。前年同期（２００８年１～６月）の９５物件、３，７８４戸に比べて、物件数が４１物件（４３．２％）、戸数が１，５００戸（３９．６％）、いずれも大幅減となった。

　平均価格は２，３２８万円（前年同期２，３５８万円）、ｍ２単価９８．７万円（同９８．９万円）となっており、戸当たり価格は３０万円（１．３％）下落、ｍ２単価も０．２万円（０．２％）下落している。

　エリア別にみると、都区部は前年同期には１８区で供給が行われていたものの、’０９年上期は１区減少して１７区にとどまった。都下は前年同期の３市（１２１戸）から武蔵野市１市のみ（２４戸）に落ち込み、神奈川県も前年同期の９エリアから６エリアに減少した。この結果、供給エリア数は全２４エリアと、前年同期の３０エリアから６エリアの減少となっている。また、前年同期には大田区、江東区の２エリアが３００戸を上回っていたものの、’０９年上期は３３７戸で供給トップとなった大田区のみとなっている。

　上位５エリアのシェアは４８．２％で、前年同期の３５．０％から１３．２ポイントアップと大きく伸ばしている。

　このほかの特徴は次のとおりである。

１．２，５００万円以下が１，７９５戸、シェア７８．６％、（前年同期２，８３９戸、シェア７５．０％）

２．１戸当たり平均専有面積＝２３．５９ｍ２（１．０％縮小、前年同期２３．８４ｍ２）

３．供給地区ランキング（全２４エリア）
　（１）大田区３３７戸（２）練馬区２７３戸（３）墨田区１８２戸
　（４）板橋区１５８戸（５）荒川区１５０戸
　上位５エリアのシェア４８．２％（前年同期３５．０％）

４．事業主ランキング（全１８社）
　１位ＴＦＤコーポレーション４３８戸
　２位スカイコート３５９戸
　３位エフ・ジェー・ネクスト２１５戸
　４位日本ワークス１８７戸
　５位木下工務店１６５戸
　（＊投資用物件のみを集計）
　上位５社のシェア５９．７％（前年同期４６．９％）


《２００８年年間》
◎２００８年年間の供給は２３．９％減の７，００６戸、価格２，３８０万円。
◎供給上位３区は大田・板橋・台東など、都心周辺地区が占める。
◎ＴＦＤコーポレーションが７１２戸で初の供給トップに。

　２００８年一年間に発売された投資用マンションは１７２物件、７，００６戸で、調査開始以来最多であった２００７年の２２４物件、９，２１０戸と比べると、物件数は５２物件（２３．２％）減少、戸数も２，２０４戸（２３．９％）減少している。１物件当たりの平均戸数は’０７年の４１．１戸と比べて０．４戸減少の４０．７戸であった。

　首都圏における投資用マンションは、超低金利と都心回帰に加え、賃料収入（資産運用）期待の購入を背景に、２００３年まで順調に供給戸数を増やし続けてきた。しかしファンドへの一棟売りの活発化、供給企業数の激減などが要因となり、２００４年以降は３年連続で減少していた。２００７年には一転して供給エリアの拡大とともに戸数は大きく増加、調査開始以来最多（９，２１０戸）となったものの、２００８年は地価の高騰により都心部の用地取得が困難な状況が続き、千代田区（３３７戸→４３戸）、中央区（３８３戸→１３０戸）、文京区（３１８戸→８９戸）など都心部の供給が激減し、全体の供給戸数も大きく落ち込むこととなった。

　平均価格は２，３８０万円、ｍ２単価は９９．０万円で、前年の２，４１９万円、９８．９万円に比べ、戸当たりは３９万円（１．６％）下落、ｍ２単価は０．１万円（０．１％）上昇している。

　供給があったのは全３７エリアで、前年と比べて２エリアの減少。大田区が５７３戸と、前年（６位、４９７戸）から７６戸伸ばして供給トップとなっている。

　事業主の供給トップはＴＦＤコーポレーション（７１２戸）で、初の首位となっている。

　このほかの特徴は次のとおりである。

１．２，５００万円以下が５，１１５戸、シェア７３．０％（前年６，５３５戸、シェア７１．０％）

２．１戸当たり平均専有面積＝２４．０５ｍ２（１．７％縮小、前年２４．４７ｍ２）

３．供給地区ランキング（全３７エリア）
　（１）大田区５７３戸（２）板橋区５４５戸（３）台東区５３０戸
　（４）江東区４８２戸（５）墨田区４４７戸
　上位５エリアのシェア３６．８％（前年３３．９％）

４．事業主ランキング（全３５社）
　１位ＴＦＤコーポレーション７１２戸
　２位スカイコート６７７戸
　３位青山メインランド５２０戸
　４位トーシンパートナーズ４６０戸
　５位エフ・ジェー・ネクスト４５９戸
　（＊投資用物件のみを集計）
　上位５社のシェア４０．４％（前年４３．８％）

賃貸住宅の更新料「違法」と初認定…京都地裁

賃貸住宅の更新料「違法」と初認定…京都地裁
7月23日15時47分配信 読売新聞

　賃貸住宅の契約更新の際に更新料を要求するのは消費者契約法違反だとして、京都府長岡京市の男性が家主に更新料など４６万円の返還を求めた訴訟で、京都地裁は２３日、請求全額の支払いを命じた。

　更新料を同法違反とした司法判断は初めて。

最初の諸費用

印紙税とは
土地や建物を購入するときには、売買契約書を取り交わしますが、契約書にはかならず印紙を貼り、
また、建物の請負工事契約書や住宅ローン等の借用証書（金銭消費貸借契約書）等にも印紙を貼り、
消印をします。これが、印紙税の納付です。

印紙税の額
契約書の種類と記載された金額に応じて印紙税が定められています。
なお、平成23年3月31日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書と建築請負に関する契約書
については、税額が軽減されています。

<不動産の譲渡に関する契約書等の印紙税額表> ※軽減特例による軽減後の印紙税額を表示
-------------------------------------------------------------------------------------------
契約書記載金額 | 不動産の譲渡に関する契約書 | 住宅ローン等の金銭消費貸借契約書
-------------------------------------------------------------------------------------------
500万円超1,000万円以下 | 10,000円 | 10,000円
1,000万円超5,000万円以下 | 15,000円 | 20,000円
5,000万円超 1億円以下 | 45,000円 | 60,000円
1億円超 5億円以下 | 80,000円 | 100,000円
5億円超 10億円以下 | 180,000円 | 200,000円
10億円超 50億円以下 | 360,000円 | 400,000円
50億円超 | 540,000円 | 600,000円
金額の記載のないもの | 200円 | 200円
------------------------------------------------------------------------------------------

<不動産取引の主な文書と印紙税 整理表>

◎売買関係
------------------------------------------------------------
文書の種類 | 印紙の要否
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
媒介契約書 | ×
------------------------------------------------------------
重要事項説明書 | ×
------------------------------------------------------------
不動産購入申込書 | ×(注意1)
------------------------------------------------------------
不動産売買契約書 |
（覚書、念書等で売買金額等の | ○
記載があるものも含まれます） |
------------------------------------------------------------
土地交換契約書 | ○
------------------------------------------------------------
実測清算確認書 | ○
------------------------------------------------------------
売買契約変更合意書（売買金額変更） | ○
------------------------------------------------------------
売買契約変更合意書（融資利用条件変更） | ○
------------------------------------------------------------
借地権譲渡契約書 | ○
------------------------------------------------------------
領収書（営業に関するもののみ） | ○(注意3)
------------------------------------------------------------

◎賃貸関係
------------------------------------------------------------
文書の種類 | 印紙の要否
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
土地賃貸借契約書 | ○
------------------------------------------------------------
建物賃貸借契約書 | ×(注意2)
------------------------------------------------------------
駐車場使用契約書 | ×
------------------------------------------------------------
管理委託契約書書 | ×(注意4)
------------------------------------------------------------
事業用定期借地権設定契約書 | ○
------------------------------------------------------------
建物譲渡特約付借地権設定契約書 | ○
------------------------------------------------------------
建物所有目的以外の借地契約書 | ○
------------------------------------------------------------
一時使用目的借地契約書 | ○
------------------------------------------------------------
土地使用貸借契約書 | ×
------------------------------------------------------------
借地権更新契約書 | ○
------------------------------------------------------------
敷金領収書（営業に関するもののみ） | ○(注意3)
------------------------------------------------------------
領収書（営業に関するもののみ） | ○(注意3)
------------------------------------------------------------

(注意)1.購入申込者が保存するものは不動産売買契約書として課税
される場合があります。
2.建物賃貸借契約書のなかに「家賃○○円を受領した」とい
う記載があると、領収証となり、印紙を貼るごとになりま
す。
3.記載金額が3万円未満は非課税
4.契約書の中に請負に関するものがある場合は請負に関する
契約書として印紙が必要となります。

※以上はあくまでも一般的な整理表です。文書の記載内容等によっ
ては取扱いが異なる場合がありますので、税務署にお尋ね下さい。

メッシュ統計

メッシュ統計

データを分析し、計画、戦略を立てる事は重要です。
その手法のひとつとして、メッシュ統計があります。

マンションの建設、商業施設の出店計画などに用いられるマーケティング手法の一つ。
日本を網の目（メッシュ）に区分したもので３種の地域区画し、国勢調査と事業所・企業統計から作成されます

○人口に関すること
・年齢別人口
・労働状態
・世帯の種類
・住宅の所有
・共同住宅、戸建住宅
など

○企業に関すること
・産業別事業所数
・飲食店の数
・娯楽業
などがわかり、

活用例として、
・30～40代の賃貸住宅に住む世帯が集中した地域の選択、
・マンション建設にあたり、1Rかファミリータイプにするのかの判断材料
として、・立地選定、・適地選定の資料として活用できます。

また、デメリットとしては、調査資料の公表時期の遅れがあげられます。

緯度経度、メッシュコードを用いて算出、地域を割り出していきます。
------------------------------------------------------------------
参考ページ
総務省・統計局のホームページ
http://www.stat.go.jp/data/mesh/index.htm
ウォッ地図（国土地理院）
http://watchizu.gsi.go.jp/
------------------------------------------------------------------

また、エリアマーケティングとマーケティングリサーチ（属性、価値観を分析軸）の融合したものに
「CAMEOコード」というものがあります。
ぜひ検索してみてください。

銀行審査必要書類

以下の書類は、どの金融機関でも必要とする書類です。
常に自宅に１部保管をし金融機関、仲介会社に送れる準備をいたしましょう。

収入証明
サラリーマンの方は、源泉３期分
自営の方、会社役員の方は、会社決算書３期分
確定申告を行っている方は、控え３期分

自己資金エヴィデンス
通帳の表紙及び最終ページ残金(半年分あればベター)
その他金融資産をお持ちの方は、内容のわかる書類

借入れ明細
自宅借入れがある方は、借入れ明細
収益物件借入れがある方は、借入れ明細と賃貸借契約書写し

本人確認
免許証及び保険証
本人経歴書(最終学歴から現在まで)

不動産を取得したときの税金

不動産を取得したときの税金

土地や住宅を購入したとき、住宅を新築した場合にかかる税金。

①印紙税（国税）
いつ：契約書を交わすとき
要約：売買契約を結ぶときには契約書を作成しますが、このときにかかるのが印紙税です。

②登録免許税（国税）
いつ：登記をするとき
要約：土地や住宅を取得すると、自分の権利を明らかにするために登記をしますが、
このときにかかるのが、登録免許税です。

③不動産取得税（地方税）
いつ：取得したあとで
要約：土地や住宅を買ったり。住宅を新築、増改築したときには、不動産取得税の対象となります。

④所得税の住宅ローン控除及び投資型減税（国税）
いつ：所得税の確定申告のとき
要約：税金は納めるのが通例ですが、中にはもどってくるものもあります。
それが住宅ローン控除及び投資型減税という所得税の特別控除です。

⑤贈与税（国税）
いつ：住宅取得税等資金の贈与を受けたとき
要約：住宅を取得する際に、親や親戚の人などから資金の贈与を受けたときには、贈与税の対象となります。

⑥相続税（国税）
いつ：相続したとき
要約：相続や遺贈によって、土地や住宅などの財産を取得したときには、相続税の対象となります。

次回はそれぞれについて、解説していきます。

賃貸経営上

公道？私道？

公道？私道？

重要事項説明の項目に、「敷地と道路との関係」があります。
道路の種類、幅員、接道している長さなどの接道要件を満たしているか、
道路が「公道」か「私道」かなどです。

道路の種類は、建築基準法で定められていますが、「公道」、「私道」を
明確に定めた法律などはありません。

私は、重要事項説明を作成する時、登記簿上の所有者で判断しています。
所有者が行政（地方公共団体等）であれば「公道」。
それ以外で、個人、法人などであれば「私道」としています。

なかには、物件調査時に道路所有者が個人、法人であっても、維持管理は
行政が行っている道路があり、「公道扱いです」と回答されることがあり
ますが、その場合も道路所有者で判断し、「私道」とし、維持管理は
行政が行っています。と説明しております。

また、登記簿上の地目が「公衆用道路」となっており、「公道」と
認識されているものを見かけますが、必ずしも「公道」とは限りません。

「私道」であっても、一般交通の用に供する道路であれば地目は
「公衆用道路」とされます。

「公道」か「私道」か、所有者を確認しましょう。

2009/3 家賃相場